Ile NAPRAWDĘ kosztuje wykończenie i umeblowanie mieszkania?
cz.1. Prace budowlane
Pierwsze spotkanie z klientami zawsze kręci się wokół trzech podstawowych pytań: „Kiedy możemy rozpocząć pracę w mieszkaniu? Jakie są oczekiwania względem projektu? Jakim budżetem dysponujemy?”. O ile na pierwsze i drugie pytanie zazwyczaj padają podobne odpowiedzi w stylu” Jak najszybciej”,” Ma być przytulnie i żeby nie trzeba było dużo sprzątać”, o tyle trzecie zagadnienie zawsze powoduje pewną konsternacje. Wyliczenia klientów są czasem mało realne w stosunku do oczekiwań i wizji wystroju (czyt. zainspirowani pięknymi zdjęciami z Instagrama, nie jesteśmy świadomi jak często drogie są te rozwiązania). Nie rzadko to ode mnie oczekują odpowiedzi na pytanie, ile pieniędzy powinni przeznaczyć na wykończenie i umeblowanie swojego mieszkania. Kiedy dokładnie, krok po kroku, przechodzimy przez listę kolejnych rzeczy, które są niezbędne do wykonania w mieszkaniu, okazuję się całkowita suma realizacji projektu, jest wyższa niż założenia, które klienci zakładali na początku. Nieraz pojawia się zdziwienie, pytania, konsternacja, by za chwilę wykluć się w stwierdzenie: „Chyba musimy zweryfikować nasz budżet”. Jeszcze pół biedy, kiedy do takich wniosków dochodzi się na początku współpracy, bo jest czas, aby faktycznie przeanalizować wymagania vs. możliwości finansowe. Gorzej jeśli na początku nie ustali się tego finansowego sufitu, stworzy się piękne wizualizacje, szczegółowy projekt, dokładny kosztorys i… okazuje się, że jest on przestrzelony o ponad połowę (czyt. kilkadziesiąt tysięcy złotych). Wtedy zamiast zdziwienia pojawia się frustracja, złość, poczucie zmarnowanego czasu, oszukania. To zdecydowanie nie są uczucia, z którymi architekt chciałby się zmierzyć na koniec współpracy z inwestorem.
ZOBACZ TEŻ: Jakie pytania architekt wnętrz może zadać klientowi?
ZOBACZ TEŻ: Szukasz inspiracji na wystrój wnętrz? Sprawdź jak nie popełnić błędu.
Dlatego o pieniądzach trzeba rozmawiać już od pierwszego spotkania. Nie bez powodu zadaję to pytanie zanim rozpoczniemy współpracę. Dla mnie to przede wszystkim informacja o tym:
- jakie materiały mogę zaproponować klientowi?
- jakie rozwiązania dekoracyjne (sufity podwieszane, tapety, panele ścienne, sztukaterie itp.) będą na jego kieszeń?
- czy w budżecie jest miejsce na realizacje wszystkich wymagań klienta, czy już na tym etapie muszę namówić go na pewien kompromis?
- czy będę w stanie wykonać projekt, który jednocześnie zmieści się w możliwościach finansowych klientach, a ja nie będę musiała sięgać po materialny bardzo zlej lub niepewnej jakości?
Wracamy zatem do pytania „Ile kosztuje wykończenie mieszkania?”. Gdybym chciała tak trochę się nad Wami popastwić to pewnie odpowiedziałabym „To zależy”. Ale ponieważ taka nie jestem (przynajmniej nie dziś) to odpowiem Wam wprost podając bardzo konkretne kwoty.
Temat jest złożony, a ja z dużym niedowierzaniem czytam artykuły i wpisy na ten temat, które (celowo lub przez brak kompetencji) podają tak nieprecyzyjne informacje, że bardziej mącą niż cokolwiek wyjaśniają. Dużym problemem są również programy TV pokazujące remonty wykonywane między obiadem a kolacją lub przedstawiające wycenę bez robocizny lub z dużo niższymi niż rynkowe ceny produktami. Ale o szkodliwości przeinaczania wnętrzarskiej rzeczywistości kiedy indziej. Przejdźmy do konkretów.
Standard, którego wszyscy oczekujemy
Postanowiłam napisać serię artykułów, aby pokazać Wam ile NAPRAWDĘ kosztuje wykończenie i umeblowanie mieszkania, skąd się te ceny biorą i dlaczego sam koszt płytek to niewielki procent kosztu wykończenia łazienki. Jestem pewna, że znajdą się osoby, które powiedzą, że można coś zrobić taniej, samemu wykonać część prac czy zamówić na Alliexpress. Dlatego od razu chciałabym poczynić pewne założenia:
- W serii tych wpisów opisuję ceny robocizny i materiałów znane mi na ten moment. Z roku na rok dostrzegam nieznacznie spadki cen materiałów (są bardziej dostępne, pojawiają się nowe firmy, więc konkurencja wzrasta) oraz wzrost cen robocizny (brak fachowców na rynku pracy; podnoszenie kosztów życia wymaga podnoszenia wynagrodzenia; boom mieszkaniowy powoduje rosnący popyt na wykonawców, a co za tym wzrost ceny ich pracy).
- Zakładam, że wykończeniem mieszkania zajmie się profesjonalna (legalnie działająca) ekipa, licząca więcej niż jedną osobę.
- Pokazuje ceny materiałów ze średniej i wyższej półki cenowej, gdyż zazwyczaj o takie rozwiązania proszą moi klienci.
- Wiem, że część prac można wykonać samodzielnie, pomalować farbami stare płytki, odnowić starą szafkę czy kupić na aukcji niedrogie, używane meble. Ale to nie jest wpis dedykowany dla takich osób, gdyż po prostu nie są to również osoby, które współpracują z architektami. Osoby, które zgłaszają się do mnie po pomoc chcą, aby pracę były w całości wykonane przez zaufaną ekipę, są świadomi, że na pewnych rzeczach nie warto oszczędzać, cenią sobie dobre jakościowo, trwałe materiał, ważny jest dla nich czas i tempo realizacji. W takich przypadkach nie ma drogi na skróty, ani czasu na DIY.
- Wycena robocizny kształtuje się różnie w różnych regionach Polski, choć nie są tak tak duże jak mogłoby się wydawać wahania. Ja podaję ceny robocizny moich ekip w Warszawie, więc można przyjąć, że w mniejszych miejscowościach te ceny będą niższe o 10-20%. Choć nie zawsze.
- Kalkulacje przygotowane są dla mieszkań a nie domów jednorodzinnych. W przypadku tych drugich ceny rozkładają się nieco inaczej ze względu na dużą powierzchnie, większą ilość pomieszczeń, cenę kominka czy schodów. Ale na pewno będą pomocne, aby wyobrazić sobie przybliżony koszt.
- Założenia cenowe w tej serii wpisów zakładają takie wykończenie mieszkania, w którym znajdują się zabudowy meblarskie od stolarza, sprzęt AGD, wszystkie meble ruchome, oświetlenie i dekoracje okien. Nie mówimy więc tu o standardzie, gdzie są wykończone podłogi i kuchnia, a przez następne pół roku śpimy na materacu, a ubrania trzymamy w kartonach.
Jeśli powyższe założenia to nie jest to co Cię interesuję to ceny, które będę podawać nie będą wyznacznikiem dla Ciebie. Może się więc okazać, że przy innych założeniach część prac uda Ci się zrobić samodzielnie lub przy pomocy rodziny, a ich koszt będzie niższy.
W tej serii artykułów możecie przeczytać o kosztach:
- Prac budowlanych (w tym wyburzenia, zmiany elektryczne, zmiany hydrauliczne, gładzenie ścian, wylewki samopoziomujące itp)
- Wykończenia i wyposażenia łazienki
- Wykończenia i wyposażenia kuchni
- Wykończenia i wyposażenia salonu, sypialni, pokoi dziecięcych
- Podsumowanie wszystkich kosztów i wycen
Jaki budżetem powinno się dysponować, aby w pełni wykończyć i wyposażyć mieszkanie?
Mając na uwadze powyższe założenia (mieszkanie wykańczane przez ekipę z dobrych jakościowo materiałów) oraz wiedząc, że nie chcę Was oszukiwać, czarować, pokazywać tajemne sztuczki na obniżenie kosztów, chcę wywiązać się ze swojej obietnicy i dać Wam odpowiedz na tytułowe pytanie już teraz. Z mojego (ale również innych architektów, z którymi się przyjaźnie i no cóż, jest to jeden z głównych tematów naszych rozmów) doświadczenia wynika, że nie da się wykończyć mieszkania, wyposażyć w meble od stolarza, ze sprzętem AGD, meblami ruchomymi, oświetleniem i zasłonami za mniej niż 2300 zł/m2 (moim klientom podaję cenę 2500 zł/m2, bo ta jest najczęściej osiągana w kosztorysach). Nie da się i już. I tak, dobrze liczycie, na 50 m2 mieszkania trzeba przeznaczyć około 120 tysięcy złotych, aby wejść i mieszkać. I wiem, że w Waszych głowach mógł się pojawić właśnie głośny sprzeciw, oburzenie, zdziwienie czy chęć wyartykułowania głośnego „What?!”, ale chcę abyśmy pozostali z tą informacją, przetrawili ją i przyjęli za fakt, który z pełną odpowiedzialnością udowodnię Wam serią tych wpisów. I naprawdę wolę rozprawić się z tym teraz, kiedy jest jeszcze szansa na zweryfikowanie swoich oczekiwań lub znalezienie dodatkowego finansowania.
Prace budowlane, czy dziesiątki tysięcy złotych, których nie widać
Aby bardziej przekonać Was do autentyczności tych wyliczeń, postanowiłam zobrazować je na konkretnym przykładzie. Wszystkie koszty prześledzimy na przykładzie mieszkań, które realizowałam przez ostatnie lata.
PLAN MIESZKANIA PRZED ZMIANAMI
PLAN MIESZKANIA PO ZMIANACH
prace wyburzeniowe
W mieszkaniu dokonano kilku zmian w układzie ścian działowych, co w większym lub mniejszym zakresie zdarza się w każdym z projektowanych przeze mnie mieszkań. Rzadko bowiem zdarza się, aby zakupione mieszkanie w 100% odpowiadało przyszłym właścicielom. Czasem są to niewielkie zmiany związane z dobudowaniem niewielkiego fragmentu ściany lub przesunięciem otworu wejściowego, a kiedy indziej są to już konkretne demolki.
W tym przypadku dzięki wyburzeniu i dostawieniu części ścian udało się nam:
- uzyskać większą i bardziej funkcjonalną kuchnię (więcej blatów i miejsca do przechowywania)
- dłuższą szafę w holu
- powiększyć łazienkę i umieścić dodatkowe miejsce do kąpieli- prysznic we wnęce
W związku z tym musieliśmy wykonać poniższe prace budowlane:
- wyburzyć 15 m2 ścian
- postawić 17 m2 nowych ścian
- wyrównać sufity po wyburzeniach (często kiedy wyburzymy ścianę miedzy dwoma pomieszczeniami okazuje się, że tynk na obu częściach sufitów nie jest na tym samym poziomie. Wtedy w obrębie bruzdy po wyburzonej ścianie należy wyrównać obie płaszczyzny)
- wyrównać ściany po wyburzeniach (jak wyżej; naprawa dotyczy całej wysokości ściany)
- wyrównać podłogę po wyburzeniach (zaślepienie bruzdy pozostałej po wyburzanej ścianie)
Jak wyglądały koszty za powyższy zakres prac? Oto wyliczenia:
instalacja elektryczna
W standardzie deweloperskim przewidziana jest zazwyczaj pewna ograniczona ilość punktów elektrycznych i oświetleniowych. Po jednym centralnym oświetleniu na pokój i kilka gniazdek. Dla wielu klientów to stanowczo za mało. Coraz bardziej świadomie dobieramy lampy i żarówki, a od dobrze zaprojektowanego wnętrza oczekujemy bardziej sprzyjającego oświetlenia oraz wygodnego dostępu do gniazdek. Nie przypominam sobie projektu, w którym klienci nie chcieliby dorobić lub przerobić istniejąca ilość punktów elektrycznych. Dlatego konieczne jest przyjęcie, że w każdym mieszkaniu pewna ilość gniazdek, włączników i oświetlenia będzie konieczna do przerobienia.
ZOBACZ TEŻ: Najczęstsze błędy popełniane przy doborze oświetlenia
Również w tym mieszkaniu dokonaliśmy istotnych zmian związanych z elektryką:
- dostosowaliśmy ilość i rozmieszczenie gniazdek do nowego układu kuchni, salonu i łazienki
- zaplanowaliśmy dodatkowe oświetlenie nad wyspą w kuchni, nad stołem, przy łóżku itp.
- zamiast jednego punktu światła postawiliśmy na więcej i bardziej rozproszonych lamp, które doświetlają całe wnętrze i można nimi budować odpowiedni nastrój
- zaplanowaliśmy więcej gniazdek elektrycznych, aby pozostawić swobodę z korzystania z laptopa w wielu miejscach, ładowania telefonów czy podłączenia małego sprzętu AGD
W związku z tym musieliśmy wykonać poniższe prace:
- przenieść 60 punktów elektrycznych (włączników, gniazdek i punktów światła). I to na prawdę nie jest przerost formy nad treścią, bo dzięki takiemu rozplanowania światła wnętrze zyskuje na atrakcyjności i przytulności, a większa i bardziej dostępna ilość gniazdek sprawia, że raz na zawsze eliminujemy kable i przedłużacze z naszego domu. Są to również tego rodzaju zmiany, które albo zrobi się na początku albo dopiero przy kolejnym remoncie. Dlatego jeśli nie było szansy na naniesienie tych zmian na etapie zmian deweloperskich to można uznać, że w przypadku indywidualnego projektu znaczna ich część zostanie zmieniona.
- zamontować 16 lamp natynkowych na suficie, 2 kinkiety przy łóżku, 3 lampy wiszące nad wyspą, 1 lampę nad stołem, 2 lampki przy lustrze w łazience- to własnie sprawia, że zyskujemy możliwość dobierania światła do tego co aktualnie robimy. Kolacja z przyjaciółmi, wspólne gotowanie, konieczność wysprzątania mieszkania, relaksująca kąpiel w wannie, szybki prysznic wieczorem, czytanie w łóżku przed zaśnięciem? Do każdej z tej sytuacji zaplanowano odpowiednie oświetlenie.
- wykonać około 160 m2 gładzi gipsowych, aby wyrównać tynk po wyburzeniach i zmianach elektryki. Często wykonanie gładzi jest konieczne nawet bez tych wszystkich zmian, ponieważ jakość tynku nie pozwala na pomalowanie ścian (to czego nie widać na białych ścianach przy świetle dziennym „pięknie” wychodzi przy ciemniejszych farbach i sztucznym oświetleniu)
Jak wyglądały koszty za powyższy zakres prac? Oto wyliczenia:
instalacja hydrauliczna i c.o.
Nie jest pewnie wielkim zaskoczeniem, że i w tej materii należy dokonać często zmian lub przeróbek. W 90% przypadków w standardzie deweloperskim w łazienkach przewidziana jest wanna, za to 70% moich klientów wolałoby mieć jednak prysznic. I to najlepiej typu walk-in, z odpływem wbudowanym na równo z podłogą. Zainspirowani pięknymi zdjęciami wolimy jednak elegancie baterie podtynkowe od tych zwykłych umywalkowych, a białe płytowe grzejniki też rzadko pasują nam do wystroju nowego. Czasem zdarza się również tak, że mimo braku konieczności dokonania zmian (tak się szczęśliwie składa, że wszystkie przyłącza są we właściwym miejscu) rurki do ciepłej i zimnej wody oraz kanalizacji zostały poprowadzone po wierzchu ściany. Ciężko sobie wyobrazić, aby w nowym mieszkaniu miały one wystawać i być wątpliwą ozdobą nowej łazienki, więc aby to zmienić, musimy wkuć je w ścianę. I tu wchodzi hydraulik (cały na biało) i zabiera się za kucie, przerabianie i przewiercanie.
Założyliśmy, że chcemy:
- mieć w łazience zarówno wannę jak i kabinę prysznicową
- usunąć z łazienki pralkę i umieścić ją (wraz z suszarką) z szafie w holu
- zastosować w łazience baterie podtynkowe
- wymienić brzydkie, płytowe grzejniki na pionowe, dekoracyjne
Nasz hydraulik musiał więc:
- przerobić przyłącza do umywalki, wanny, prysznica, pralki
- przesunąć przyłącze wod-kan do zlewu i zmywarki
- zdemontować stare i zamontować nowe grzejniki
- naprawić ściany i podłogi po bruzdach
Jak wyglądały koszty za powyższy zakres prac? Oto wyliczenia:
Po zakończeniu prac budowlanych kosztorys opiewa na 33 870 zł, a my dopiero wyszliśmy z gruzów. Nie da się jednak ukryć, że wykonane prace i zmiany w sposób diametralny poprawią estetykę i funkcjonalność mieszkania. Mimo, że klienci wydali kilkadziesiąt tysięcy złotych, zmiany jakie zaszły nie są tak spektakularne jak na dalszych etapach prac. Często pojawia się zdziwienie i pytanie „Gdzie te wydane pieniądze?”. I trudno się dziwić, bo każdy woli oglądać efekty pracy glazurnika czy parkieciarza a nie elektryka czy hydraulika. Jednak jeden bez drugiego nie mógłby doprowadzić do tak wspaniałych efektów.
Aby zmiany budowlane nie były tak kosztowne należy przede wszystkim podejmować współpracę z architektem już na wczesnych etapach budowy. Dlaczego tak jest? O tym pisałam we wpisie: Czy warto zatrudnić architekta wnętrz? I jak na tym oszczędzić?
A w kolejnym wpisie zmierzymy się z tematem kosztów wyposażenia łazienki :) Dajcie znać czy zaskoczył Was te wyliczenia :)