Odbiór mieszkania od dewelopera. Na co zwrócić uwagę, co ze sobą zabrać, jakie masz prawa?

Dla wielu osób odbiór mieszkania od dewelopera jest momentem prawie tak stresującym jak powitanie swojego pierwszego dziecka na świecie lub kontrola Urzędu Skarbowego. Szczególnie kiedy upragnione M3 jest wymarzone i przypieczętowane niechcianym małżeństwem z bankiem. A jeśli oczekiwanie było boleśnie długie, mocno nadszarpnęło rodzinny budżet a na dodatek zbliżają się święta, nowy rok szkolny czy komunia syna- właściciele chcą jak najszybciej wprowadzić się w swoje nowe cztery kąty. Łatwo wtedy przegapić drobne niedoróbki czy nawet większe, ale zakamuflowane usterki. A kiedy emocje i budowlany kurz już opadną, ostatni wykonawca zabierze swoje narzędzia i zniknie za drzwiami, lepiej żeby to co zostanie trzymało się nie tylko na słowo honoru.
Odbiór mieszkania od dewelopera to gra strategiczna. Jedna i druga strona ma swoje oczekiwania i cel do zdobycia, a tym wszystkim rządzą zasady w postaci Norm Budowlanych i dobrej woli graczy.

Dziś o tym na co zwracać uwagę, co faktycznie jest usterką oraz do czego potrzebna jest zapalniczka w czasie odbioru mieszkania.

Masz do tego prawo

1. Lokal, który odbierasz powinien być wysprzątany. Co to oznacza w praktyce? Masz prawo oczekiwać, że wszystkie elementy mieszkania będą widoczne a dostęp do nich nieutrudniony. Ciężko odebrać lub sprawdzić szyby okien kiedy nie widać zza nich słońca, wylewka pokryta jest stertą pozostałości po wykonawcach, a pion wentylacyjny zieje pustką czekając na domurowanie. I nie daj sobie wmówić, że to przecież budowa, więc nie można oczekiwać cudów. Jeśli parapet nie lśni jak po sprzątaniu Perfekcyjnej Pani Domu, nie masz obowiązku podchodzić do odbioru.
2. W czasie odbioru mieszkania ważna jest pogoda. Zgadzaj się tylko na termin wizyty w ciągu dnia, przy dobrym nasłonecznieniu. Zgodnie z Normami odbierany lokal ogląda się przy świetle dziennym a nie sztucznym. Doświetlanie ścian halogenami nie ma więc sensu, gdyż tak wykryte usterki mogą zostać zakwestionowane.
3. Nie spiesz się, masz tyle czasu ile potrzebujesz. I nawet jeśli czujesz oddech na plecach, niecierpliwie tupanie, cmokanie, stękanie i jęczenie- potraktuj to jak podkład muzyczny. Najlepiej weź sobie tego dnia wolne od pracy, abyś i Ty nerwowo nie spoglądał na zegarek.
4. Podczas oglądania ścian możesz mieć ochotę wytknąć każdą niedoskonałość powierzchni. Pamiętaj jednak, że większość deweloperów gwarantuje w umowie (sprawdź to!) wykończenie lokalu tynkiem gipsowym IV kategorii. A to nie to samo co gładź gipsowa, która nadaje ścianom idealnie gładką powierzchnię. To oznacza, że zgodnie z normą tynki są „dość równe, zacierane na gładko”. To brzmi trochę jak obietnica redukcji cellulitu po pierwszej wizycie w salonie kosmetycznej, z którego wychodzisz uboższa jedynie o kilka stówek. W czasie odbioru możesz więc zgłosić pęknięcia tynku, ale każdą jego niedoskonałość już nie.
5. Odbiór techniczny to nie to samo co odbiór lokalu. Celem pierwszego jest sprawdzenie stanu mieszkania, zgłoszenie wszelkich uwag do jego wykonania i jakości. W czasie drugiego spisujemy stan liczników, odbieramy klucze i lokal faktycznie przechodzi w nasze władanie. Warto pamiętać, że od tego momentu należy już płacić czynsz i wszelkie koszta eksploatacyjne. Często więc deweloperzy łączą oba te odbiory, co nie jest oczywiście korzystne dla klienta. Zgłoszenie usterek, ale nieodebranie lokalu chroni nasz przed dodatkowymi kosztami i motywuje dewelopera do szybszej naprawy usterek.
6. Nie wszystkie usterki musisz i możesz wykryć na odbiorze. Może się zdarzyć tak, że ujawnią się dopiero w trakcie remontu czy mieszkania. Zdarza się, że równy na pozór tynk odchodzi wraz z wałkiem w czasie malowania. Lub któreś z gniazdek nie działa po podłączeniu lodówki. Podpisanie odbioru lokalu nie zwalnia dewelopera z obowiązku naprawy usterek w ciągu kolejnych 3 lat. Nawet jeśli w umowie nie ma słowa o rękojmi to taki obowiązek nakłada na niego prawo i wymaganie naprawy niedoróbek należy Ci się jak psu miska. Nie martw się, więc jeśli po tygodniu od odbioru rura kanalizacyjna zacznie rezonować i odbierać radio Pogoda.
7. Pamiętaj, aby każdą wskazaną usterkę zapisać w protokole. Pilnuj tego i nie daj się zbyć tłumaczeniem, że ktoś to spamięta albo zaraz przyjdzie Pan Marian i to naprawi. Oczekuj kserokopii protokołu, albo sam notuj swoje uwagi. Możesz również robić zdjęcia i przyprowadzić ze sobą zaprzyjaźnionego budowlańca i pół jego rodziny, jeśli tylko pomoże Ci to w odbiorze.
8. W swoim pięknym, pachnącym nowością mieszkaniu możesz zamieszkać dopiero po oddaniu do użytkowania całego bloku. Pytaj przed podpisaniem odbioru czy stosowne dokumenty zostały już w tym celu złożone, czy budynek posiada to pozwolenie lub kiedy przewidziane jest jego nadanie. W innym przypadku nie będziesz mógł nawet zrobić parapetówki.

Zabierz ze sobą

• kartkę i długopis– aby zapisać wskazane usterki. Kartka przyda się również do badania szczelności okien. Po zamknięciu jej między okno a uszczelkę, powinna nie dać się swobodnie wyjąć. W innym przypadku może to oznaczać, że okno jest nieszczelne.
• miarkę lub dalmierz– aby sprawdzić wymiary ścian z projektem. Nie będą one podstawą do zwrotu pieniędzy, jeśli metraż mieszkania okaże się mniejszy niż na budowie (to musi potwierdzić geodeta), ale przynajmniej dadzą wiedzę czy takich roszczeń można dochodzić.
• poziomicę– aby sprawdzić piony i poziomy ścian, sufitu i wylewki. Przydatna również do sprawdzenia odpowiedniego spadku na tarasie czy balkonie.
• duży kątownik– aby sprawdzić kąty ścian i sufitu. To ważne szczególnie dla stolarzy i przy montażu mebli.
• aluminiową łatę– aby sprawdzić czy na ścianach nie ma wypukłości i wklęśnięć. Ważne, aby była długa (min. 2 m) i mieściła Ci się do samochodu.
• zapalniczkę– aby sprawdzić wentylację, to znaczy czy płomień kieruję się w stronę kratki a nie mieszkania.
• przewód z żarówką lub miernik napięcia– aby sprawdzić, czy w gniazdkach płynie prąd.
• projekt– aby sprawdzić czy deweloper nie zapomniał o jakimś pomieszczeniu albo nie wciągnął naszej łazienki do sąsiada.
• pomoc fachowca– aby mieć święty spokój i pewność, że wszystko zostanie sprawdzone. Taki luksus kosztuje około 300 zł i naprawdę warto w niego zainwestować.

Sprawdź to!

W czasie odbioru technicznego możesz  sprawdzić:

1. Wymiary pomieszczeń – Możesz również zanotować najważniejsze pomiary (sprawdzić czy zmieści się wanna 170 cm czy 160vm, albo czy wysoka zabudowa w kuchni będzie miała sens). Sprawdź dokładnie, czy mieszkanie jest wykonane zgodnie z ustalonym wcześniej standardem wykończenia.
2. Jakość ścian i tynków– Zwróć uwagę na ściany i tynki: czy nie ma na nich wybrzuszeń albo pęknięć. Ostukaj podejrzane miejsca, w ten sposób możesz sprawdzić, czy tynki nie odpadają. Wszelkie zarysowania i pęknięcia na łączeniu ścian i sufitów mogą świadczyć o ich złym wykonaniu. Zbadaj, czy zachowane są piony na ścianach, sprawdź kąty proste za pomocą kątownika. Zwróć uwagę na ślady zacieków czy pleśni. 
3. Jakość podłóg i posadzek– Użyj do tego długiej łaty. Wylewka powinna być płaska, bez górek i dołków, które mogą uniemożliwić położenie paneli, parkietu czy terakoty. Sprawdź czy ma wszędzie tę samą grubość, szczególnie w narożnikach i przy ścianach.
4. Stan okien, szyb i parapetów– Okna powinny się łatwo otwierać i zamykać. Przy całkowitym zamknięciu muszą być szczelne – możesz to sprawdzić za pomocą kartki papieru. Zwróć uwagę, czy szyby i ramy okienne nie są porysowane. Zobacz, czy są dobrze osadzone – według Polskich Norm dopuszczalne odchylenie od pionu nie powinno być większe niż 2 mm na 1 m wysokości okna, jednak nie więcej niż 3 mm na całej długości ościeżnicy.
5. Zwróć uwagę na parapety – czy na zewnętrznych jest spadek, czy są dobrze uszczelnione przy oknie, czy nie wieje spod niego oraz czy nie są porysowane.
6. Stan drzwi wewnętrznych i zewnętrznych– podobnie jak w przypadku okien drzwi muszą się łatwo otwierać i zamykać i być szczelne (nie hermetyczne). Sprawdź, czy nie są uszkodzone lub porysowane. Za pomocą poziomicy sprawdź, czy drzwi trzymają pion. Ważne aby same się nie otwierały czy nie zamykały- to może świadczyć o krzywym osadzeniu. Sprawdź czy między dolną krawędzią drzwi a wylewką pozostała odpowiednia ilość miejsca na płytki lub panele.
7. Poprawność działania instalacji elektrycznej– sprawdź czy ilość gniazdek i punktów oświetleniowych zgadza się z projektem, czy czegoś nie brakuje. Za pomocą miernika lub kabla z żarówką sprawdź czy płynie w nich prąd.
8. Poprawność działania instalacji wodnej i kanalizacyjnej- sprawdź czy w mieszkaniu woda (odpływy i dopływy) jest doprowadzona w odpowiednich miejscach (zgodnie z planem mieszkania) i czy nie widać przypadkiem śladów wilgoci w okolicach dopływów wody.
9. Poprawność działania instalacji centralnego ogrzewania– jeśli akurat panuje sezon grzewczy sprawdź grzejniki są ciepłe i czy na całej szerokości, w przeciwnym razie kontrolujemy same zawory – otwierając je i zamykając.
10. Poprawność działania instalacji wentylacyjnej– sprawdź czy sprawnie działa wentylacja w lokalu, np. przykładając płomień zapalniczki w okolice kratek wentylacyjnych.
11. Stan balkonu, tarasu i garażu– sprawdź czy miejsce garażowe zgadza się z umową, możesz je zmierzyć (powinno mieć min. 2,3mx5m). Nie zapomnij o balkonie i tarasie. Zmierz czy jest zachowany spadek na zewnątrz, który odprowadzi wodę deszczową do rynny a nie Twojego mieszkania.

Odbiór mieszkania od dewelopera to stresujący moment. Aby ulatwić Wam to zadanie przygotowałam ściągę” Vademecum”, w którym znajdziecie wszystkie rady w wygodnym formacie do wydrukowania.

Jeśli chcesz dowiedzieć się jak przygotować się do odbioru lokalu od dewelopera, co ze sobą zabrać i jakie masz prawa, zapisz się do newslettera. aby bezpłatnie pobrać Vademecum do wydrukowania. Dzięki temu uzyskasz również dostęp do TEKI ARCHITEKTA, w której udostępniam wszystkie niezbędne narzędzia w pracy architekta. 

 UWAGA!

Po potwierdzeniu subskrypcji poczekaj cierpliwie na maila z hasłem do Teki Architekta. Jeśli nie przyjdzie w przeciągu 15 minut, sprawdź w Spamie (czasem się tam zawieruszy). W razie problemów pisz -> iza@prostyplan.pl

Jakie macie doświadczenia z odbiorów mieszkań d dewelopera? Trafiliście kiedyś na jakiś „wyjątkowy” przypadek? :)

JEŚLI PODOBAŁ CI SIĘ TEN POST, UWAŻASZ ŻE BYŁ PRZYDATNY, ZABAWNY LUB WARTOŚCIOWY- PODZIEL SIĘ SWOJĄ OPINIĄ W KOMENTARZU I UDOSTĘPNIJ GO SWOIM ZNAJOMYM. NIECH IDZIE W ŚWIAT I ŚCIĄGNIE TU WIĘCEJ FAJNYCH LUDZI. DZIĘKI!